Questions & Réponses

Le moment est parfait pour investir : nous sommes au creux du cycle immobilier aux Etats-Unis. Après les années 2010 et 2011 ou les stocks ont connu une importante rotation et un début de stabilisation. En 2012 les prix se sont stabilisés et ont commencés à croître. Les statistiques de mises en chantier sont un très bon indicateur du marché immobilier aux USA. Enfin, le stock des maisons en forclusion vendues par les banques n’est pas inépuisable.

Un étranger peut acheter une propriété aux États-Unis sans aucune restriction.

Votre avocat (attorney), l’équivalent du notaire aux USA. Nous travaillons avec plusieurs avocats qui ont pignon sur rue et qui ont également une grande expérience dans le domaine de l’immobilier.

Par virement depuis votre établissement bancaire actuel. Nous vous transmettrons les coordonnées bancaires du compte séquestre de votre avocat. Nous pouvons également vous conseiller l’utilisation des services d’un agent de change.

La Limited Liability Company (LLC) est l’équivalent Américain de la SARL.
L’unique avantage de détenir un bien immobilier situé aux USA en nom propre est de ne pas voir à payer les frais de création de LLC et le renouvellement annuel de cette dernière, mais il découle de la détention en nom propre un inconvénient majeur: la possibilité de mise en responsabilité personnelle. Il convient donc de détenir les actifs en utilisant une LLC (Limited Liability Company). Cette structure, simple et rapide à mettre en place (nous vous donnerons les contacts nécessaires et avons négocié pour vous des tarifs compétitifs) est détenue à 100% par l’investisseur. Vous êtes donc seul autorisé à agir en son nom. Cette structure, transparent fiscalement, comme un SCI en France, permet de vous protéger à hauteur de vos apports, sensiblement comme une SARL de droit français. La LLC étant transparent fiscalement, elle n’entraine pas de surcout en terme  de déclaration d’impôts sur le territoire américain. Votre CPA (Certified Professional Accountant: expert-comptable) établira, pour vous, votre déclaration d’impôt à l’IRS (organisme de perception des impôts aux Etats-Unis) chaque année.

Pour ce qui concerne la clientèle de nos produits d’investissement, ce seront principalement des personnes qui travaillent comme employés, ouvriers ou bien des retraités. Les familles monoparentales ou recomposées sont également des profils fréquents.
Un certain nombre d’entre eux bénéficient d’aides au logement pour payer leur loyer. Ces locataires subventionnés sont communément appelés « Section 8 tenants » (locataires Section 8). Il s’agit souvent de familles monoparentales ou défavorisées.

C’est un locataire dont la totalité ou une partie du loyer est payée directement au propriétaire par un programme d’aide au logement. Ce nom vient du « Section 8 of the United States Housing Act » de 1937 qui vise à aider les foyers aux faibles revenus.
Les locataires Section 8 ont tendance à être de bons locataires car au moindre problème ils risquent de perdre leur aide au logement.

Les États-Unis ont des accords fiscaux avec de nombreux pays étrangers. Grâce à ces accords, les résidents étrangers peuvent être imposés à des taux réduits ou exonérés des impôts américains sur certaines parties de leurs revenus. Ces taux réduits et ces exonérations varient d’un pays à l’autre. Beaucoup de ces accords couvrent également l’impôt successoral fédéral et offrent à certains résidents étrangers une exonération sur les droits de succession fédéraux. Si aucun accord n’a été négocié entre les États-Unis et le pays de l’acheteur, ou bien si l’accord ne couvre pas l’impôt successoral fédéral, la personne physique est alors assujettie à ce dernier, lors de son décès, pour toute propriété dont la valeur dépasse 60 000 $. Vous trouverez les différents accords fiscaux actuellement en vigueur sur le site internet de l’IRS. (plus d’informations)

À la clôture de la transaction, moment où la propriété est transférée au nouveau propriétaire, le nouveau propriétaire n’est pas obligé d’être présent aux États-Unis. Pour que l’acquisition puisse être enregistrée, il suffit de faire parvenir les documents reçus par email à l’avocat en charge de l’enregistrement.

Le gouvernement américain exige que les étrangers « optent » pour le paiement des impôts sur le revenu sur les éventuels revenus nets (revenus de location moins les dépenses) issus de la propriété louée. Si ce choix n’est pas fait en temps opportun (si par exemple la déclaration d’impôt sur le revenu n’est pas effectuée), une taxe de 30% du revenu locatif brut sera évaluée. Dans cette hypothèse, l’investisseur ne sera pas en mesure de déduire les frais quels qu’ils soient, qu’il s’agisse des dépréciations, des intérêts, des impôts fonciers, des charges communes, etc. Même si l’investisseur étranger subit des pertes fiscales au cours des premières années de son investissement, et que ce dernier, par conséquent, n’est redevable d’aucun impôt au gouvernement, il doit tout de même faire sa déclaration d’impôt sur le revenu à temps, afin de pouvoir bénéficier de cette option.